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喜达屋资本:从酒店专家到投行高手(上)
时间:2017-07-12 03:37:46
来源:杜丽虹
来源:证券市场周刊
作者:杜丽虹

1、过去五年融资额全球第二大。

喜达屋资本集团(Starwood Capital Group,SCG)于1991年成立,是一家专业的地产基金管理公司,过去5年已累计完成了146亿美元的私募股权型地产基金的募集,在2015 PERE Top 50中排名第二,仅次于黑石集团。

在过去24年里,喜达屋集团累计收购了650亿美元的资产,当前管理资产总额440亿美元,拥有或管理过的资产包括84000套公寓、5500万平尺的写字楼、5000万平尺的零售物业、2500座酒店、49000个住宅地块等。

喜达屋资本集团当前的业务线主要由以下几部分构成:
1、全球机会型地产投资,集团已累计发起了13只私募地产基金,包括9只机会型基金,2只酒店基金,2只不动产债权投资基金。

2、正常履约的不动产债权(Performing Real Estate Debt)投资,区别于集团旗下以不良资产投资为主的私募不动产债权投资基金,喜达屋资本集团透过由其管理的商业地产抵押贷款REITS公司Starwood Property Trust(NYSE: STWD)和在伦敦交易所上市的商业地产抵押贷款投资基金Starwood European Real Estate Finance(LSE: SWEF)投资于正常履约的商业地产抵押贷款,截至2014年底,这两家上市公司已经累计完成180多亿美元的投资。

3、酒店管理集团,上世纪90年代,喜达屋资本集团曾通过一系列并购和品牌整合创造了全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团Starwood Hotels & Resorts Worldwide(NYSE: HOT);在从喜达屋酒店管理集团成功退出后,喜达屋资本集团又在2011年成立了一家新的酒店管理集团SH Group,目前SH Group旗下有两个全新的酒店品牌,环保风格酒店1 Hotels和豪华酒店Baccarat。

4、零售物业投资,由喜达屋资本集团发起并管理的Starwood Retail Partners,管理了美国的29处社区商业中心,总可出租面积2,700万平尺,总市值60多亿美元。

5、抵押贷款证券化服务商,喜达屋资本集团透过其管理的REITS公司STWD的子公司LNR Property LLC和Hatfield Philips为美国和欧洲市场上的CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities,商业地产抵押贷款支持证券)提供债务违约时的特殊服务。

6、住宅业务,金融危机期间,喜达屋资本集团收购了住宅领域的大量不良资产,并以此为基础成立了3家公司,即,住宅土地投资公司Starwood Land Ventures,该公司已经在美国的3个州收购了60多个社区的17,000多个住宅地块;住宅开发公司TRI Pointe Homes(NYSE: TPH),该公司于2013年在纽交所上市,当前主要聚焦于美国西海岸的住宅开发市场;以及经营独栋住宅出租业务的Starwood Waypoint Residential Trust(NYSE: SWAY),它是在2014年从Starwood Property Trust(NYSE: STWD)中分拆出来的一家独立上市的REITS公司,当前旗下已有7000多套独栋住宅可供出租或出售。

7、地产证券投资,2004年喜达屋资本集团成立了喜达屋地产证券公司Starwood Real Estate Securities(SRES),SRES主要从事地产证券投资业务,它是一家在SEC注册的投资顾问,并于2005年发起了第一只地产证券的对冲基金Dirigo。

8、能源基建业务,2008年,喜达屋资本又成立了能源事业部,Starwood Energy Group聚焦于天然气和可再生能源的生产及传输设备投资,透过旗下两只能源基建基金喜达屋资本已累计募集资金23亿美元,完成了价值40亿美元的投资交易。

9、油气资源投资,新成立不久的Starwood Oil & Gas作为能源事业部的延伸,将聚焦于北美地区的油气资源投资。

综上,喜达屋资本集团今天的业务范围已经延伸到能源、基建、对冲基金等领域,但作为过去五年来募集资金规模仅次于黑石集团的全球第二大地产基金,喜达屋资本集团最吸引投资人的还是它的不动产投资业务。

截至2015年3月,集团已累计完成13只地产基金的募集,包括9只全球投资的机会型基金、2只酒店专项基金、2只不动产债权投资基金,其中仅有1只基金出现亏损,即,2005年进入投资期的七号基金(SOF VII),截至2014年底,该基金的投资价值较初始投资成本低25%。而同一时期进入投资期的喜达屋酒店一号基金(Hotel I),虽然也一度遭遇损失,但截至2014年底,已扭亏为盈,累计资产升值幅度7%。

实际上,喜达屋资本以酒店资产为主的基金或酒店专项基金的业绩表现一直较好,内部回报率在同期全球私募地产基金中排名在第一或第二个四分位;而集团旗下以住宅或其他领域投资为主的机会型基金,则表现出较大的业绩波动,因此,酒店行业的专业化优势成为喜达屋资本集团区别于其他地产基金的一大特色。

缔造全球最大酒店管理集团

喜达屋酒店集团的神话是如何创造的?

说起喜达屋资本集团,国内的投资人可能并不熟悉,但却大多听说过喜达屋酒店管理集团(Starwood Hotels & Resorts Worldwide)。喜达屋酒店集团是全球最大的酒店管理集团,截至2014年12月,共管理了1200多家酒店,旗下有威斯汀、喜来登、福朋、豪华精选、W酒店、瑞吉、艾美、雅乐轩、元素、Tribute十大酒店品牌。但喜达屋酒店管理集团为什么叫“喜达屋”(Starwood)?它又和喜达屋资本集团之间有什么关联?

其实,喜达屋酒店管理集团虽然有名,但它的历史却并不长,它的成立要溯源到1993年喜达屋资本集团二号基金的成立。喜达屋资本集团创立于1991年,通过住宅领域的不良资产收购赚取了第一桶金,1993年,喜达屋资本集团发起了二号基金Starwood Opportunity Fund II(SOF II),募集资金1.02亿美元。在二号基金的支持下,1994年,喜达屋资本集团收购了濒临破产的酒店类REITS公司Hotel Investors Trust(HOT)的大部分不良债务,并将旗下一号基金和二号基金所持有的酒店资产都置入到上市公司HOT中,以换取HOT公司75%的股权,重组后的HOT共持有了47家酒店权益,成为当时美国最大的酒店REITS公司,从而为喜达屋酒店集团的诞生奠定了基础(今天喜达屋酒店管理集团的股票代码仍沿用HOT)。

1995年,喜达屋资本集团旗下基金又联合高盛集团以5.37亿美元从日本公司手中买下了威斯汀酒店(Westin)品牌。此后,喜达屋资本集团更换了威斯汀的管理团队,并重新规划威斯汀的品牌形象和市场定位,在两年多的时间里,就使威斯汀品牌下的酒店数量就从70家增加到120多家。1998年1月在喜达屋资本集团的关联人士回避表决的情况下,HOT的股东高票通过了以16亿美元代价收购威斯汀酒店集团的决议。以威斯汀品牌为核心,HOT被重组为喜达屋酒店管理集团Starwood Hotels & Resorts Worldwide,而喜达屋资本集团的创始人Barry S. Sternlicht则出任喜达屋酒店管理集团的新CEO。

继威斯汀之后,1998年,喜达屋酒店集团又以146亿美元的总价收购了ITT Sheraton公司,获得了喜来登(Sheraton)、福朋(Four Points by Sheraton)、豪华精选(The Luxury Collection)三大酒店品牌。到1998年中期,HOT的市值已经从1994年刚收购时的800万美元上升到200亿美元。

在Barry Sternlicht的领导下,喜达屋酒店集团不仅通过品牌收购实现了规模扩张,还创建了一系列新概念酒店,包括于1998年创建的豪华精品酒店品牌W Hotel和1999年创建的豪华酒店品牌瑞吉(St.Regis),其中,W酒店更被视为最成功的酒店品牌之一。而作为喜达屋酒店集团的创始人,Sternlicht本人一直担任酒店集团的CEO直到2004年,此后他开始全面回归喜达屋资本集团的投资业务,专注于地产基金的管理。

但他与喜达屋酒店集团之间仍保持着紧密的合作,2005年,在喜达屋资本集团的助力下,喜达屋酒店集团又新添了一个品牌成员,即,法国的艾美酒店(Le Meridien)。艾美酒店集团创建于1972年,此后几经易手,到2001年已深陷财务困境的艾美酒店集团被野村证券收购,2003年12月,雷曼兄弟买下了艾美酒店的优先级抵押贷款部分,不过由于债台高筑,失去了投资能力的艾美集团面临债务违约的压力。2005年,雷曼找到喜达屋资本集团,双方决定联手买下艾美酒店的所有权,并助其恢复投资能力。交易中,喜达屋酒店管理集团买下了艾美酒店的品牌和管理合同,而喜达屋资本集团则联合雷曼兄弟买下了艾美酒店旗下的32间豪华酒店的所有权。截至2014年,喜达屋资本集团已出售了其中30家酒店的所有权;但这些酒店仍将由喜达屋酒店集团管理,而在全球范围内,艾美品牌下的酒店已经扩展到130多家。

打造下一个喜达屋酒店集团

离开了喜达屋酒店集团的Barry Sternlicht一直希望再造一个喜达屋。回归喜达屋资本集团后,Sternlicht在2005年发起了两只地产基金,即,七号基金(Starwood Global Opportunity Fund VII,SOF VII)和酒店一号基金(Starwood Capital Hospitality Fund I,Hotel I)。其中,七号基金以地产领域的机会性投资为主,募集资金14.75亿美元;而酒店一号基金则聚焦于酒店领域的机会投资,募集资金9亿美元。

在七号基金和酒店一号基金及三只跟投基金(SDL Co-invest Funds)的支持下,2005年喜达屋资本集团以32亿美元总价收购了法国的Groupe Taittinger and Société du Louvre(SDL)集团,该集团旗下拥有14间顶级酒店和800家经济型酒店,以及一个香槟品牌(Taittinger)、一个水晶品牌(Baccarat)和一个香水品牌(Annick Goutal)。

收购后不久,喜达屋资本集团就转让了其中的香槟品牌和香水品牌,并将豪华酒店资产分拆出售,如2013年2月喜达屋资本就将SDL在法国的4间豪华酒店以7亿欧元的价格卖给了卡塔尔主权基金旗下的一个酒店集团,此前,喜达屋资本还曾将多间豪华酒店出售给沙特阿拉伯、以色列等地的投资人。截至2013年2月,喜达屋资本已通过分拆出售SDL资产回笼了30多亿美元的资金。

而对于SDL资产组合中的经济型酒店品牌Louvre Hotel Group,喜达屋资本集团则致力于经营改善和市场份额的扩张,经过10年的经营,到2015年,Louvre成为欧洲第二大酒店管理集团,旗下管理了1100家酒店的9万多个房间。2015年3月,喜达屋资本集团将Louvre以13亿欧元的价格卖给了中国的锦江饭店管理集团,从而进一步提升了七号基金和酒店一号基金的投资价值。其中,酒店基金在2014年底已成功实现盈利,虽然当前的绝对回报不高,但已超越多数同期发行基金的回报率(2005年进入投资期的地产基金,由于投资期恰逢欧美地产市场的估值高峰,而此后又赶上金融危机,所以,多数基金都陷入亏损中,截至2014年底,平均的投资回报为零)。

至此,在SDL交易中除了少数几间位于法国的豪华酒店外,绝大部分资产都已被分拆出售或整体出售,仅余下一个有着150年历史的水晶制造品牌Baccarat。之所以要保留Baccarat,是因为Barry Sternlicht想借用它的历史积淀和水晶概念来作为其新成立的酒店管理集团SH Group旗下的豪华酒店的品牌名。2010年喜达屋资本集团发起了八号基金(SOF VIII)和酒店二号基金(Hotel II),分别募集资金18.3亿美元和9.65亿美元。在八号基金和酒店二号基金的支持下,集团于2011年在曼哈顿买下了两处优质物业,其中一处被改造为高端公寓和SH Group旗下的首间Baccarat酒店,而另一处则将被改造为一座环保风格的酒店,并由SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels管理。

经过4年的筹备,Baccarat纽约酒店于2015年3月盛装开业,酒店共有114个房间,平均的房价约900-1000美元/晚,总统套房则达到1.8万美元/晚。而在开业前,2015年2月,喜达屋资本集团就已将这家酒店的所有权以2.3亿美元的总价出售给中国的阳光保险集团,平均每个房间的售价高达200多万美元,该售价被CNBC评价为创纪录的价格,因为2014年美国酒店房间的平均市场价值只有24万美元/间。收购后SH Group仍将长期管理这家酒店。而Baccarat品牌下的第二间、第三间酒店也在筹备中,其中第二间酒店将位于摩洛哥,第三间位于迪拜,喜达屋资本已开始在中东地区为Baccarat酒店寻找投资人的支持。而SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels的第一间酒店也于2015年落户迈阿密海滨,第二间位于纽约布鲁克林桥畔的1 Hotels酒店也即将开业。

不难看出,喜达屋资本集团希望能够把SH Group打造为下一个喜达屋酒店集团。而随着Baccarat等酒店资产价值的兑现,喜达屋资本旗下八号基金和酒店二号基金已完成了90%的投资,投资价值较初始投资成本分别升值了64%和42%,净内部回报率分别达到17%和14%,均高于同期地产基金的中位数水平,其中,八号基金更排名行业前四分之一(第一四分位)。

从豪华酒店到有限服务酒店
2013年4月,喜达屋资本集团又发起了九号基金Starwood Distressed Opportunity Fund IX(SOF IX),募集资金42亿美元,九号基金聚焦于不良资产领域的投资机会;2015年3月,喜达屋资本再下一程,完成了十号基金Starwood Global Opportunity Fund(SOF X)的募集,共募集资金56亿美元,相比于前几只基金,十号基金将更加关注欧洲市场的投资机会。

在九号和十号基金的支持下,2013年7月,喜达屋资本以7.35亿美元买下了酒店式公寓平台InTown Suites 6.09亿美元的抵押贷款及所有权,当时InTown Suites由于危机前的快速扩张而导致负债过高、陷入财务困境。2015年5月,喜达屋资本集团又从另一私募基金手中买下了50处经济型酒店式公寓,使InTown Suites持有的酒店式公寓数量增加到189栋建筑、共24,154套房间,从而成为全美最大的经济型酒店式公寓公司。

此外,在上述两只基金的支持下,喜达屋资本还在2015年1月以12亿美元收购了TMI Hospitality,获得了181家有限服务酒店;而在此之前集团已经拥有了115家有限服务酒店,收购完成后,喜达屋资本集团旗下的有限服务酒店总数将超过300家,从而搭建了一个全美最大的有限服务酒店平台,未来,集团正计划将这一有限服务酒店平台分拆上市。

在英国,喜达屋资本于2013年2月以5.43亿美元收购了22家贵妇风格的酒店和一个伦敦的会议中心,增加了3768个酒店房间和500间会议室。以此为平台,喜达屋资本在2014年1月和3月又分别收购了Four Pillars Hotels的5家酒店及De Vere Venues的23家酒店,使英国酒店平台上的房间数量超过7,000间,另有近900间会议室。2015年,喜达屋资本又收购了格拉斯哥的五星级酒店和爱丁堡的地标性酒店,并将上述酒店统一赋予新的连锁品牌,以构建英国的连锁酒店集团Principal Hotel Group。

总之,在九号基金和十号基金的支持下,喜达屋资本集团已经开始构建自己的有限服务酒店及经济型酒店式公寓连锁品牌,并拓展了海外投资规模。相应的,九号基金在不到两年的时间里完成了70%的投资,投资资产已累计升值33%,并分配了相当于投入资本20%的收益。从历史看,公司的酒店基金和以酒店投资为主的基金都获得了优于同行的投资业绩。

与之相对,公司在1999年和2002年发起的五号基金Starwood Opportunity Fund V(SOF V)和六号基金Starwood Opportunity Fund VI(SOF VI),由于受这一时期创始人Sternlicht兼任喜达屋酒店管理集团CEO的影响,而不能投资于酒店领域的相关资产,只能广泛投资于写字楼、商场、住宅、公寓、高尔夫球场等资产,结果业绩表现不佳。其中,1999年进入投资期的五号基金以10%的净内部回报率落后于同期地产基金投资回报的中位数水平(14%),而2002年进入投资期的六号基金则更是排名同期地产基金的后四分之一。

可见,酒店领域的行业专业化优势对于喜达屋资本集团获取高投资回报来说是至关重要的。除了在酒店领域强大的管理团队,近年来喜达屋资本集团也在组建自己的零售物业、住宅开发、工业地产管理团队,为此成立了零售物业管理平台Starwood Retail Partners,创立了住宅开发企业TRI Pointe Homes,收购了独栋住宅出租管理公司Waypoint Homes,并与欧洲的资产管理公司M7合资成立了欧洲的工业地产投资平台MStar Europe。

诚然,在酒店领域的专业化优势在一定程度上限制了喜达屋资本集团投资组合的行业分散度,但它却赋予了旗下基金在细分市场上更强的投资能力;而且相对于其他投资人,在危机中,喜达屋资本更敢于接手那些被其他投资人抛弃的酒店领域的不良资产,从而可以以更低成本获取投资机会,创造更高收益。

2
打造了8家上市公司的“投行专家”
除了在私募地产基金领域的投资管理,喜达屋资本集团还擅长通过资本市场的分拆上市来为旗下私募基金的投资人铺设一条良好的退出渠道。

喜达屋资本集团自成立以来已经创造或参与了8家上市公司,包括:
1、Starwood Hotels & Resorts Worldwide(NYSE: HOT),全球最大的酒店管理集团;

2、Equity Residential(NYSE: EQR),全美最大的出租公寓REITS;

3、Starwood Waypoint Residential Trust(NYSE: SWAY),独栋住宅出租领域的大型REITS;

4、TRI Pointe Homes(NYSE: TPH),美国西海岸的大型地产开发商,也是金融危机后美国第一家新上市的住宅开发企业;

5、Starwood Property Trust(NYSE: STWD),全美最大的商业地产抵押贷款REITS;

6、iStar Financial(NYSE: STAR),美国大型商业地产抵押贷款REITS;

7、Starwood European Real Estate Finance(LSE: SWEF),在伦敦交易所公开上市的投资于欧洲市场的商业地产抵押贷款投资基金;

8、Opus Bank(NASDAQ: OPB),服务于中小企业和高净值个人的商业银行,尤其擅长地产金融方案的设计。

当前这8家上市公司的总市值已达到520亿美元,而每家公司的背后都是一个经典的创富故事。不过,不同于一般的企业股权私募投资基金(即,VC、PE基金),喜达屋资本不仅仅是这些上市公司的财务投资人,它更是其中多家公司的创始人和管理者,这其中既有重资产的REITS公司,也有相对轻资产的酒店管理公司或住宅开发企业。因此,通过资本市场的上市退出来创造流动性,提高投资收益已成为喜达屋资本集团旗下地产基金的一大特色。

一号基金,搭EQR上市便车兑现投资收益

1991年Barry Sternlicht成立了喜达屋资本集团,致力于地产相关的基金投资业务,当时美国地产市场正遭受储贷危机的冲击。1992年喜达屋资本集团发起了第一只机会型私募地产基金及其附属基金Starwood Opportunity Fund I & IA(SOF I),募集资金5200万美元,用这笔钱喜达屋资本从FDIC(美国联邦储蓄保险公司)、储蓄贷款协会等金融机构处低价购买了6400套出租公寓;仅18个月后,喜达屋资本就用这6000多套公寓交换了出租公寓公司Equity Residential的经营份额,随后Equity Residential作为全美最大的出租型公寓REITS首发上市(NYSE: EQR),而喜达屋资本所持有的经营份额也随即转化为普通股,并在二级市场获利退出。

二号基金、三号基金助力HOT成长

1993年11月,喜达屋资本发起了二号基金Starwood Opportunity Fund II(SOF II),募集资金1.02亿美元,二号基金主要投资于酒店领域过度杠杆化的不良资产。1994年,公司将一号基金和二号基金所持有的酒店资产全部置入到当时已濒临破产的酒店类REITS公司Hotel Investor Trust(NYSE: HOT)中,从而换取了HOT公司75%的股权,重组后的HOT拥有了47家酒店的权益,并更名为Starwood Lodging Trust。此后,喜达屋资本又在三号夹层基金Starwood Mezzanine Investors(SOF III)的帮助下于1995年以5.37亿美元收购了威斯汀酒店品牌,1998年,威斯汀酒店集团以16亿美元的高价置入了上市公司HOT,HOT也正式更名为喜达屋酒店管理集团Starwood Hotels & Resorts Worldwide。到1998年中期,HOT的市值已从收购时的800万美元上升到200亿美元,而在这个过程中,喜达屋的二号、三号基金获得了丰厚的投资收益。

四号基金借STAR分拆上市

1997年2月,喜达屋资本完成了四号基金Starwood Opportunity Fund IV(SOF IV)的募集,总募集资金8.3亿美元。四号基金沿袭三号基金的夹层投资策略,但投资领域更为广泛,除了投资于酒店行业的夹层贷款和不良资产外,还投资于零售物业、综合体等物业资产的高收益债权。四号基金成立一年后,1998年3月,喜达屋资本再次发挥其高超的资本市场技能,把三号基金剩余的全部资产和四号基金的三分之二资产都置入到一个小型的RETS中,并将这只REITS重组为Starwood Financial Inc.(NYSE: SFI),从而将三号基金和四号基金所从事的夹层投资业务分拆上市。后来Starwood Financial更名为iStar Financial(NYSE: STAR),成为当时商业地产金融领域最大的上市公司。2003年喜达屋资本及旗下基金通过二级市场交易退出了在iStar Financial的投资,兑现了丰厚收益。

借公募基金平台套利去杠杆化过程中的正常贷款

在1997年的金融危机中,喜达屋资本成立了iStar Financial(NYSE: STAR);10年后,在2007年的次贷危机中,喜达屋资本又创立了它的第二只商业地产抵押贷款REITS公司——2009年Starwood Property Trust(NYSE: STWD)登陆纽交所,这次,在未置入任何资产的情况下,仅凭喜达屋资本集团的管理声誉,STWD就成功融资9.5亿美元,成为当时最大的“Blind Pool”公司。

今天STWD的市值已经达到52亿美元,成为金融危机后最大的商业地产抵押贷款REITS公司。作为喜达屋资本套利金融危机的一个公募平台,STWD致力于以低价收购欧美市场去杠杆化过程中被大量抛售的正常履约贷款,以及为那些债务到期后无法续贷的地产公司提供次级贷款和夹层贷款。2012年喜达屋资本又将STWD的投资策略复制到欧洲市场,创立了Starwood European Real Estate Finance(LSE: SWEF),SWEF作为一只商业地产抵押贷款投资基金在伦敦交易所公开上市,目前该基金已经构建了一个以伦敦地标性建筑、芬兰零售物业组合和荷兰工业地产组合为抵押物的贷款资产池。

借上市公司平台套利危机中的住宅市场

如果说STAR、STWD、SWEF是喜达屋资本套利商业地产市场的公募平台,那么,SWAY和TPH则是集团在危机中套利住宅市场的产物。其实,早在1992年喜达屋资本就通过收购储贷危机中公寓领域的不良贷款而成为全美最大出租公寓REITS公司Equtiy Residential(NYSE: EQR)的股东;20年后,2012年喜达屋资本又借助上市公司STWD的投资平台,从金融机构手中以五折价格收购了大量独栋住宅领域的不良资产。到2013年底,STWD持有的独栋住宅已经达到7200多套,2014年1月,STWD决定将其持有的独栋住宅业务分拆成为一家独立上市的“出租别墅”REITS公司,即,Starwood Waypoint Residential Trust(NYSE: SWAY);为此,喜达屋资本集团还特意收购了一家住宅物业的管理公司Waypoint Homes来为SWAY旗下的独栋住宅业务提供翻新、招租和物业管理服务。分拆过程中,每5股STWD的股票可以获得1股SWAY的股票,当前SWAY的总市值接近10亿美元。

此外,金融危机期间,喜达屋资本集团还透过七号基金、八号基金和二号债权投资基金收购了大量住宅领域的不良资产,包括土地资产和在建的住宅项目。但与多数私募基金“自己不具备开发能力、收购不良资产是为了等待市场恢复时再溢价出售给其他地产企业不同”;喜达屋资本奉行“亲历亲为”的投资政策,即,他将亲手开发、经营这些不良资产,并从中获取持续现金流。为此,集团在2008年成立了土地投资公司Starwood Land Ventures和住宅开发企业TRI Pointe Homes(NYSE: TPH),TRI Pointe Homes聚焦于在加州市场开发住宅产品,并于2013年在纽交所成功上市,成为过去十年来在纽交所上市的第一家住宅开发企业,此后,TRI通过并购将业务范围拓展到美国西海岸市场,当前市值已接近24亿美元。

筹划中的下一个上市公司

综上,在过去22年间,喜达屋资本集团已经打造了8家上市公司,包括1家酒店管理公司(NYSE: HOT)、1家住宅开发企业(NYSE: TPH)、1家出租公寓REITS(NYSE: EQR)、1家出租别墅REITS(NYSE: SWAY)、2家商业地产抵押贷款REITS(NYSE: STAR,NYSE: STWD)和1家在伦敦交易所上市的商业地产抵押贷款投资基金(LSE: SWEF),以及1家在金融危机期间参股的以地产业务为主的商业银行(NASDAQ: Opus Bank),上述8家上市公司覆盖了住宅的开发管理、酒店的投资管理和商业地产抵押贷款等几大领域。

目前,公司正在筹划将旗下的有限服务酒店连锁集团TMI Hospitality分拆上市,未来,经济型酒店式公寓公司InTown Suites和英国的连锁酒店集团Principal Hotel Group也可能会通过分拆上市的方式来获得更高的投资溢价。而如果这些公司能够成功上市,那么,无疑将为喜达屋资本的九号、十号基金铺设一条良好的退出通道。

“亲历亲为”的不良资产经营策略

喜达屋资本在过去20年中打造了8家上市公司,而这8家公司全部诞生于金融危机期间,所以,套利金融危机、收购不良资产已经成为喜达屋资本的一项核心投资策略。截至2015年6月,公司透过八、九、十号基金已累计买入了92亿美元的不良资产。

但与柯罗尼资本(Colony Capital)等地产领域的秃鹫基金不同,喜达屋资本并不以低成本的收购著称,而是以不良资产的经营改善能力著称。喜达屋资本集团旗下私募基金对不良贷款的收购,通常是“Loan-to-Own”型的,即,表面看收购的是一项债权,但收购的真实目的是期待债务人在短期内违约,从而可以通过破产清算等法律手段获取抵押物的所有权,然后再通过经营改善、品牌重塑和市场份额扩张等手段来提升资产价值,获取投资回报。

比如,在上世纪90年代,喜达屋资本集团就通过收购酒店行业的不良资产控制了上百家酒店,然后再将这些酒店资产置入到上市公司HOT中,从而打造出全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团。而在2005年收购Groupe Taittinger and Société du Louvre(SDL)集团的交易中,喜达屋在分拆出售了香槟、香水和豪华酒店资产以减轻负债的同时,对SDL旗下的经济型酒店品牌Louvre Hotel Group则耐心经营了十年,直到2015年才将其整体出售给中国的锦江饭店集团。此外,在金融危机期间,为了经营好旗下基金低价收购的住宅领域的不良资产,喜达屋资本不仅买下了一家住宅领域的物业管理公司Waypoint Homes,还打造了一家住宅开发领域的上市公司TPI Pointe Homes。

喜达屋资本对不良资产的这种亲历亲为的经营模式在Corus Bank的不良资产收购交易中更是得到充分体现。金融危机期间,集团最著名的一笔交易是从联邦储蓄保险公司(FDIC)处以27.7亿美元总价买下了芝加哥Corus银行账面值45亿美元的不良资产包的40%权益(其余60%仍有FDIC持有),该资产包中包含了40项正常贷款、42项破产清算资产和19项Corus直接持有的不动产物业,涉及的资产包括出租公寓、共有产权房、写字楼和待开发土地。为此,喜达屋资本成立了ST Residential来专门管理资产包中的13项出租公寓资产,并将其打造为统一品牌形象和设计风格的创意出租公寓,从而有效提高了出租率和租金水平。在管理改善的同时,喜达屋又对资产包中的40多项物业资产进行翻新,从而成功卖出了3100多个出租公寓单元和6,000多套共有产权房。截至2014年,喜达屋资本已成功收回了46项贷款,卖出了55栋物业资产,获得了丰厚收益。

喜达屋资本这种独特的不良资产经营能力也为它在欧洲市场赢得了多个不良资产投资项目。如2012年6月,集团从爱尔兰坏账银行National Asset Management Agency(NAMA)手中买下了位于伦敦的Ace Hotel,在经过一系列的扩建和重新装修后,Ace于2013年9月重新开业,2014年Ace Hotel被2014 European Hotel Design Awards评选为年度最佳翻新奖,并于2015年3月被溢价出售。

上述不良资产的“持有—经营—卖出”模式不仅能够帮助集团赢得更多政府主导下的不良资产投资机会,还提高了喜达屋资本在贷款违约或抵押物价值贬损时的承受力。因为,通过持续的经营改善,集团可以从物业资产上获得持续的现金流,并提升资产价值,从而降低债务压力和经济危机的冲击。但这一模式的弊端是,在不利的经济周期中,它可能需要更长的投资时间。

从某种意义上说,喜达屋资本集团是地产基金领域的一个“另类”,但它的另类模式也为地产基金管理公司开辟了一种新的价值创造模式。凭借在酒店领域多年积累的行业声誉,以及在资本市场上的成功经验,过去5年,喜达屋资本集团已成功募集了146亿美元的股权资本,成为全球第二大私募地产基金管理公司,这还不包括旗下上市平台STWD、SWEF等公司在过去几年的发行募集额。未来,集团还将打造更多的酒店业神话和上市公司平台。
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